„Kata und Kaizen im japanischen Mehrfamilienhausmarkt“ erläutert, warum die strukturellen Argumente für den reifsten institutionellen Wohnimmobilienmarkt Asiens auch in einem Umfeld steigender Zinsen Bestand haben – und weshalb heute vor allem Asset Management-Kompetenz darüber entscheidet, wer Spitzenrenditen erzielt.
- Japanische Wohnimmobilien sind seit fast zwei Jahrzehnten ein etablierter Bestandteil institutioneller Immobilienallokationen. Mit der Normalisierung des Zinsumfelds stellen sich jedoch einige globale Investoren die Frage, ob die Investmentthese für den japanischen Mehrfamilienhausmarkt grundlegend neu bewertet werden muss. Wir sind überzeugt: Das ist nicht der Fall.
- Unser Research Paper greift dabei zwei zentrale japanische Konzepte auf: Kata (型) – das bewährte Muster – steht für unsere unveränderte Überzeugung von der fundamentalen Stärken des Sektors. Kaizen (改善) – die kontinuierliche Verbesserung – beschreibt die operative Exzellenz und Investitionsdisziplin, die heute den Unterschied in der Performance ausmacht.
- Wohneigentum wird für viele Haushalte zunehmend unerschwinglich. Die Preise für Eigentumswohnungen in Tokio sind in den vergangenen zehn Jahren um rund 70 % gestiegen, während die Löhne lediglich um etwa 9 % zulegten. Dadurch wächst die Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell weiter.
- Die Mietwohnungsnachfrage wird dabei vor allem durch die Haushaltsbildung in den großen Ballungsräumen bestimmt – nicht durch die nationale Bevölkerungsentwicklung. Der Großraum Tokio profitiert weiterhin von einer stabilen Nachfrage, getragen von kleineren Haushalten, jüngeren Erwerbstätigen und der anhaltenden Binnenmigration, trotz eines nur moderaten Bevölkerungswachstums.
- Zugleich wird aktives Asset Management zunehmend zum entscheidenden Werttreiber. Dazu gehören diszipliniertes Underwriting, aktives Vermietungsmanagement zur Realisierung von Mietsteigerungspotenzialen sowie eine konsequente Kostensteuerung mithilfe von PropTech- und ESG-Tools.
- Neue Investitionsmöglichkeiten eröffnen sich: Japanische REITs notieren teilweise unter ihrem Nettoinventarwert (NAV) und Unternehmen veräußern zunehmend Wohnobjekte außerhalb des Core-Segments. Der Fokus liegt auf jenen Märkten, die über die höchste Exit-Liquidität verfügen.